“鬼城”房?jī)r(jià)從5千漲至1.5萬(wàn) 曾經(jīng)的空城鬼城為何變得繁華

　　省會(huì)城市、中心城市人口導(dǎo)入快

　　為什么這些曾經(jīng)的“空城”“鬼城”會(huì)發(fā)生這么大的變化?

　　58安居客房產(chǎn)研究院分院院長(zhǎng)張波對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，新城區(qū)是過(guò)往十多年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的重要陣地，但新城建設(shè)有兩個(gè)值得關(guān)注的特點(diǎn)，一是不少城市的新城由于定位以及規(guī)劃問(wèn)題導(dǎo)致開(kāi)發(fā)體量過(guò)大，包括區(qū)域內(nèi)規(guī)劃的商業(yè)也存在入駐率不足等問(wèn)題;另一方面，高鐵建設(shè)對(duì)不少新城的發(fā)展起到重要推動(dòng)作用，高鐵人流能為新城開(kāi)發(fā)積累大量人氣，吸引了大量投資性購(gòu)房群體的關(guān)注。

　　張波說(shuō)，近幾年不少新城開(kāi)始逐步形成完善的居住氛圍，類似鄭東新區(qū)這類新城的房?jī)r(jià)和關(guān)注度在不斷提升，這本身和城市購(gòu)房需求外溢有著重要聯(lián)系，其中一個(gè)重要因素就是人口導(dǎo)入。

　　人口導(dǎo)入體現(xiàn)在兩個(gè)方面，一個(gè)是由于城市原有的中心城區(qū)、老城區(qū)面積小，面臨發(fā)展空間不足等問(wèn)題，通過(guò)新城區(qū)建設(shè)，抽疏老城區(qū)，有不少老城區(qū)的人為了改善居住環(huán)境，轉(zhuǎn)移到新城區(qū)。

　　另一方面，省會(huì)城市、中心城市往往吸引了大量外來(lái)人口，尤其是省會(huì)城市能吸引省內(nèi)其他地市的人口前來(lái)工作、發(fā)展、置業(yè)。在中西部大多數(shù)省份，省會(huì)城市往往是所在省域的單級(jí)核心城市，集中了教育、醫(yī)療、產(chǎn)業(yè)、資金、人才、交通等各種要素，是所在省域快速城鎮(zhèn)化的龍頭。

　　近年來(lái)，中西部省會(huì)城市的人口導(dǎo)入步伐很快。尤其對(duì)一個(gè)人口總量較大的省域來(lái)說(shuō)，城鎮(zhèn)化率越低，省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力就越大。以河南為例，2019年河南總?cè)丝谶_(dá)10952萬(wàn)人，比上年末增加46萬(wàn)人;常住人口9640萬(wàn)人，常住人口城鎮(zhèn)化率53.21%，與60.60%的全國(guó)水平仍有不小的距離。

　　而這也恰恰是鄭州大規(guī)模擴(kuò)張的一大潛力。河南大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院名譽(yù)院長(zhǎng)、中原發(fā)展研究院院長(zhǎng)耿明齋教授認(rèn)為，河南省人如果要進(jìn)城，首選就是鄭州。在沿海的江蘇、浙江都不是這樣，都有第二選擇。雖然這幾年洛陽(yáng)作為河南省域副中心的力度也在強(qiáng)化，但還是無(wú)法分流鄭州發(fā)展的能量。

　　鄭州市統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2019年全市年末常住人口達(dá)1035.2萬(wàn)人，比上年增加21.6萬(wàn)人。這也是鄭州連續(xù)9年常住人口增量超過(guò)15萬(wàn)，人口快速增長(zhǎng)的勢(shì)頭可見(jiàn)一斑。

　　今年8月，鄭州市政府發(fā)布的《關(guān)于2019年鄭州市城市建成區(qū)規(guī)模的通告》顯示，2019年鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為1181.51平方公里。而在2017年，鄭州市市域城市建成區(qū)面積合計(jì)為830.97平方公里，2018年面積增至1055.27平方公里，超過(guò)了1000平方公里�？梢�(jiàn)城市擴(kuò)張的勢(shì)頭非�？�。

　　鄭州之外，貴陽(yáng)和昆明也是類似的情況。其中，貴州戶籍總?cè)丝谶_(dá)4000多萬(wàn)人，常住人口也有3600多萬(wàn)人，但城鎮(zhèn)化率只有49.02%，占比不到一半，離全國(guó)平均水平差很遠(yuǎn)。云南2019年年末全省常住人口為4858.3萬(wàn)人，全省城鎮(zhèn)化率只有48.91%。較低的城鎮(zhèn)化率意味著這些地方尤其是省會(huì)城市人口導(dǎo)入的潛力仍很大。

　　中國(guó)社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心研究員牛鳳瑞對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者分析，省會(huì)城市是各種高端要素集聚的中心，城市擴(kuò)展會(huì)比較快，而且有人口導(dǎo)入的支撐，所以在政策上也應(yīng)該支持，比如在用地上就應(yīng)該適當(dāng)傾斜，不要讓它們被束縛住手腳。