碧桂園萬(wàn)科陷入危機(jī)怎么回事 中國(guó)樓市未來如何發(fā)展
一直民間“傳言”：“生不進(jìn)恒大，死不進(jìn)萬(wàn)科，生死不進(jìn)碧桂園”，三大房企榜上有名，如何房企生存壓迫這么緊張，得虧于房產(chǎn)行業(yè)的極具壓力感，焦慮感。碧桂園字眼之搶眼，究竟房產(chǎn)行業(yè)焦慮于哪？中國(guó)樓市未來如何？
一、碧桂園的焦慮說明了什么
4月5日至11日，碧桂園一周之內(nèi)連續(xù)下發(fā)三份文件——《關(guān)于提高周轉(zhuǎn)速度、加快有質(zhì)量供貨的緊急通知》等，希望進(jìn)一步提高周轉(zhuǎn)速度。
上面這個(gè)流傳甚廣的文件截圖告訴我們：碧桂園希望在拿下土地當(dāng)天就開工，如果超過40天才開工，“項(xiàng)目總”將被撤職。文件甚至要求，設(shè)計(jì)院接到營(yíng)銷戶配及設(shè)計(jì)要求后，當(dāng)天內(nèi)出圖。
此前有媒體報(bào)道過，碧桂園董事會(huì)主席楊國(guó)強(qiáng)曾說：“拿地三個(gè)月內(nèi)必須開工，第五個(gè)月可回收資金。這樣的速度別人做不到，我楊國(guó)強(qiáng)能做到。”
很顯然，碧桂園的最新文件，希望繼續(xù)大幅提高周轉(zhuǎn)率，甚至希望拿到土地當(dāng)天就開工。
對(duì)于碧桂園的最新文件，地產(chǎn)圈一片嘩然：有質(zhì)疑可行性的，有擔(dān)心工程質(zhì)量的�？傊�，這成為地產(chǎn)自媒體一次刷存在感和狂歡的機(jī)會(huì)。
下面我分析一下碧桂園文件的含義，以及普通購(gòu)房者應(yīng)該從中讀出什么。
碧桂園是“三四五線城市的天王”，也是這一波去庫(kù)存最大的受益者之一。三四五線城市的房地產(chǎn)邏輯，跟一二線完全不同。
在很多中小城市，尤其是四五線城市，碧桂園的到來，是全城期待的大事。不僅政府高度重視，一般民眾也感到自豪。所以，碧桂園如果要求拿到土地后，迅速辦理完成相關(guān)許可證，是有可能的；此外，中小城市樓盤預(yù)售的門檻設(shè)置比較低。這些都為碧桂園實(shí)現(xiàn)“高周轉(zhuǎn)”創(chuàng)造了條件。
中小城市購(gòu)買力有限，尤其是四五線城市，一個(gè)大開發(fā)商進(jìn)來搞個(gè)大項(xiàng)目，就如同麥田開進(jìn)來一臺(tái)高效率收割機(jī)。這種城市一旦被收割一輪，再次長(zhǎng)出麥子需要很長(zhǎng)時(shí)間。不像大城市，購(gòu)房者如同韭菜，一茬一茬的成長(zhǎng)得很快。
所以，碧桂園楊老板的第一個(gè)焦慮，來自中小城市的購(gòu)買力有限。如果你慢了，有限的“麥子”就被別人收割了！
第二個(gè)焦慮，則是擔(dān)心政策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)有變。
房地產(chǎn)政策是中國(guó)變化最快的政策，限購(gòu)、限價(jià)、限售、三價(jià)合一、利率上浮等等，這些東西隨時(shí)出臺(tái)，也隨時(shí)可能消失，你基本上無法預(yù)期。
現(xiàn)在唯一能預(yù)期是：經(jīng)過一波強(qiáng)勁的貨幣棚改之后，三四五線樓市的“黃金時(shí)間窗口”正在逐步關(guān)閉，利率上升是大概率事件，各中小城市也被收割得差不多了。
中國(guó)房地產(chǎn)還有白銀10年，但三四五線城市還有幾年，很難說。因?yàn)槭?huì)城市都在開足馬力搶人，也許5年之后，絕大多數(shù)三四五線城市（城區(qū)）的人口將停止增長(zhǎng)，甚至開始出現(xiàn)下降。
作為一個(gè)在中小城市擁有最多土地儲(chǔ)備的開發(fā)商，碧桂園當(dāng)然最有理由焦慮。房地產(chǎn)是一個(gè)高杠桿行業(yè)，風(fēng)險(xiǎn)巨大，看起來今天你還意氣風(fēng)發(fā)，但可能半年一年之后就灰頭土臉了。這樣的例子還少嗎？
缺少人口競(jìng)爭(zhēng)力的中小城市，是本文想提醒大家的中國(guó)房地產(chǎn)的第一個(gè)危局。
雖然這些城市目前漲得很嗨，但他們的未來可能是非常暗淡的。地級(jí)市還好一些，縣城、縣市級(jí)就很難說了，未來長(zhǎng)期跑輸“真實(shí)通脹”是大概率的（除非位于核心都市圈有效半徑內(nèi)）。作為這些城市的“教主”、“天王”，碧桂園先知先覺提前進(jìn)入了焦慮期，這是值得警惕的。
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